Folge 36: Wer Wohneigentum erbt, sollte die Fallstricke kennen

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In 46 Prozent der Erbfälle in Deutschland – also fast die Hälfte – wird eine Immobilie vererbt. Pro Jahr sind dies etwa 430.000 Immobilien. 28 Prozent wollen die geerbte Immobilie verkaufen, 72% behalten. Was ist die bessere Lösung? Hilfe bei vielen Entscheidungen klärt die aktuelle Folge des Podcasts HAUSFREUNDE der Redaktion von DAS HAUS. Für den Verkauf spricht: Die Preise sind hoch, die Nachfrage auch. Allerdings sollte man schon einen Plan haben, wie man das Geld weiter investiert. Immobilien sind gute Geldanlagen. Sie sind wertstabil, und wenn man sie vermietet, lässt sich oft eine gute Rendite erzielen. Aber wenn man Pläne hat, z.B. selbst ein Haus zu bauen, ist jetzt ein sehr guter Zeitpunkt zu verkaufen. Beim Verkauf müssen aber unter Umständen Veräußerungsgewinne versteuert werden. Wurde z.B. für 200.000 Euro eine Immobilie erworben und verkauft man diese einige Jahre später für 300.000 Euro, hat man einen Wertgewinn von 100.000 Euro. Abzüglich der Kaufnebenkosten, die damals anfielen, etwa 10 Prozent der Kaufsumme, bleiben 80.000 Euro zu versteuern, und zwar zum persönlichen Steuersatz. Wenn man eine Immobilie aber zehn Jahre besitzt und erst dann wieder verkauft, ist die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen und die Veräußerungsgewinne bleiben steuerfrei. Bei selbstbewohnten Immobilien ist diese Spekulationsfrist sogar noch deutlich kürzer. Wichtig zu wissen: Im Erbfall kommt es darauf an, wie lange der Erblasser die Immobilie schon besaß. Der Erbe tritt nämlich in die Rechtsstellung des Erblassers. Also wenn der Erblasser die Immobilie schon länger als zehn Jahre besaß, kann man sofort verkaufen, ohne Steuer auf Veräußerungsgewinne zahlen zu müssen. Und wenn die Spekulationsfrist noch nicht ganz abgelaufen ist, kann der Erbe diese noch erfüllen. Im Zweifelsfalle sollte man diese Details mit einem Steuerberater oder einem versierten Anwalt besprechen. Viele glauben, dass man keine Erbschaftssteuer zahlen muss, wenn man in die geerbte Immobilie selbst einzieht. Das gilt aber nur unter bestimmten Umständen. Vor allem kommt es auf das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser an. Kinder, die ins Haus der verstorbenen Eltern ziehen, erben tatsächlich unter bestimmten Umständen steuerfrei. Auch Ehegatten erben das Wohnhaus des Verstorbenen kostenfrei. Für Geschwister, Cousinen oder andere Verwandte gilt dies jedoch nicht. Aber erbende Kinder und Ehegatten müssen bestimmte Bedingungen erfüllen: Erben müssen in die Immobilie selbst einziehen (wenn sie dort nicht bereits wohnen). Und für den Umzug bleibt nicht viel Zeit: Im Gesetz steht zwar keine konkrete Frist. Es ist von „unverzüglich“ die Rede, was übersetzt aus dem Juristen-Deutsch so viel bedeutet wie: ohne schuldhaftes Zögern. Wenn man sich an der Rechtsprechung orientiert, sollte der Einzug spätestens sechs Monate nach dem Erbfall stattfinden. Notwendige Sanierungsarbeiten dürfen den Umzug zwar grundsätzlich hinausschieben – aber auch wer erst modernisieren möchte, sollte unverzüglich handeln (z.B. die Aufträge vergeben), um der Erbschaftssteuer zu entgehen. Weitere Bedingung: Der Erbe muss zehn Jahre lang die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen. Ein beruflich bedingter Umzug kann daher die Nachzahlung der Erbschaftssteuer zur Folge haben. Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf Immobilien? Das hängt vom Wert des Hauses ab und vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Für Eheleute und Kinder gibt es hohe Freibeträge. Steuerfrei erben Eheleute 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro. Nur Werte, die darüber liegen, müssen versteuert werden. Kinder und Ehegatten haben übrigens nicht nur die höchsten Freibeträge, für sie gelten auch die günstigsten Steuersätze: Steuerklasse I der Erbschaftssteuer. Aber: Der konkrete Steuersatz steigt mit der Höhe des Erbes. In Steuerklasse 1 fängt es an mit überschaubaren 7 % bei Werten bis 75.000 Euro. Liegt das Erbe, das den persönlichen Freibetrag übersteigt, über 75.000 Euro bis maximal 300.000 Euro werden schon 11 Prozent fällig. Über 300.000 Euro und bis 600.000 Euro sind es 15 Prozent. Rechenbeispiel: Ein Kind erbt von einem Elternteil eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro. Ein Einzug kommt nicht in Frage, daher sind – abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro – noch 200.000 Euro zu versteuern. 11 Prozent Erbschaftssteuer ergeben hier 22.000 Euro, die der Fiskus verlangt. Erbt das Kind hingegen eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro müssen 400.000 Euro versteuert werden, und zwar zu einem höheren Steuersatz von 15 Prozent. Die Steuerforderung beträgt dann stattliche 60.000 Euro.
Eine Alternative: Einer Umfrage zufolge wollen 10 Prozent die geerbte Immobilie gleich ans eigene Kind weiterreichen. Hintergrund ist, dass das Kind später nicht mit hoher Erbschaftsteuer belastet wird. Per Schenkung ist das möglich. Die Schenkungssteuer entspricht der Erbschaftssteuer. Mit einem wichtigen Unterschied: der Freibetrag (für Kinder 400.000 Euro) kann alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden. Immobilien, die mehr wert sind, kann man auch Stück für Stück in Laufe mehrerer Jahrzehnte übertragen. Allerdings entstehen hier auch Kosten: Notarkosten und Grundbuchänderung. Mehr Infos unter: haus.de

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