Folge 31: Ferienimmobilie: Finden, finanzieren und genießen

HAUSFREUNDE – Bauen, Renovieren, Finanzieren

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Aktuelle Umfragen zeigen, dass in diesem Jahr 63 Prozent Urlaub in einer Ferienwohnung machen wollen. Nur 31 Prozent wollen ins Hotel gehen. Die Anzahl der Übernachtungen in Ferienobjekten ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen: 30 Millionen Übernachtungen waren es 2009, 48 Millionen im Jahr 2019. Besonders beliebt sind Standorte am Wasser oder in den Bergen. Konkret fanden die meisten Übernachtungen hier statt: Nord- und Ostsee, Alpenregion, Schwarzwald, Bodensee. Aber wie findet man ein Objekt? Das erklärt die aktuelle Folge des Podcasts HAUSFREUNDE der Redaktion von DAS HAUS. Mathias Wahsenak, Geschäftsführer der LBSi Ost in Potsdam und exzellenter Kenner des deutschen Immobilienmarkts sagt: „Zunächst muss man sich sehr genau überlegen, was man von der Immobilie erwartet: Soll mein Ferienhaus mit dem Auto erreichbar sein? Welche Infrastruktur brauche ich? Bin ich bereit zu sanieren oder sollte das Objekt in Top-Zustand sein? Will ich auch mal Freunde oder erwachsene Kinder einladen und wie viele Schlafzimmer benötige ich dafür? Wie teuer darf das Ferienhaus oder die Ferienwohnung sein? Bin ich auf Mieteinnahmen angewiesen? Will ich eine Rendite erzielen?“ Die Preise für Ferienobjekte steigen – vor allem in den Hotspots. Die Inflation und niedrige Zinsen, aber auch das knappe Angebot bei steigender Nachfrage wirken sich aus. Und viele interessante Objekte werden erst gar nicht im Internet inseriert. Deshalb rät Mathias Wahsenak sich bei örtlichen Maklern auf Wartelisten setzen zu lassen und vorab mit der Hausbank zu sprechen, damit die Finanzierung steht.

Die typischen Käufer sind im mittleren Lebensalter, die vielleicht selbst ein eigenes Häuschen bewohnen und jetzt ihr Geld anlegen wollen, aber auch etwas davon haben wollen. Das nennt man sehr treffend „Wohlfühlrendite“. Trotzdem sollte man dabei die Kosten im Blick behalten. Wer sich ein Ferienobjekt auch als Geldanlage anschafft, hofft auf eine Wertsteigerung. Ein gefragter Standort – zum Beispiel in unmittelbarer Nähe zu einem Gewässer - ist hier von Vorteil. Und wie viel muss man im Schnitt ausgeben? Attraktive Objekte findet man ab zirka 250.000 Euro – allerdings nicht in den Top-Lagen sondern etwas weiter vom Meer entfernt oder in den Speckgürteln von den bekannten Ferienorten. Bei der Suche sollte man auch Vorschriften der Gemeinde im Auge behalten. Liegt überhaupt eine Genehmigung vor, um das Objekt als Ferienimmobilie zu nutzen und auch vermieten zu können? Auf der anderen Seite gibt es auch Immobilien, die als reine Ferienwohnungen klassifiziert sind. Dort darf man seinen Hauptwohnsitz nicht anmelden. Wer die Ferienimmobilie später als Altersruhesitz nutzen möchte, sollte auch auf so etwas achten. Im Podcast HAUSFREUNDE zum Thema Ferienimmobilien geben die Experten aber auch Ratschläge zum Thema Vermietung, denn Selbstnutzung und Vermietung zu kombinieren ist das gängige Modell. Die meisten Ferienimmobilienbesitzer verbringen im Jahr zwei bis vier Wochen in der eigenen Ferienwohnung. In der übrigen Zeit wird vermietet – oder genauer gesagt, zur Miete angeboten. Denn die Konkurrenz ist groß: 11.300 Ferienobjekte gibt es in Deutschland, die man mieten kann. Die durchschnittliche Auslastung liegt in Deutschland bei etwa 27 Wochen im Jahr. Klingt erstmal gut. Aber jede fünfte Ferienwohnung ist höchstens acht Wochen im Jahr belegt. Was auch oft vergessen wird: Man hat als Vermieter auch Arbeit – und zwar mit jeder Vermietung. Man muss Haus oder Wohnung auf Portalen anbieten, die Wohnung in Schuss halten, Reinigung und Schlüsselübergabe organisieren und natürlich auch mit Mietinteressenten kommunizieren. Es gibt Dienstleister, die einem die Arbeit abnehmen – sog. Vermietungsagenturen –, allerdings zahlt man dafür 20 bis 30 Prozent des Umsatzes. Wie jede Immobilie verursacht eine Ferienwohnung Kosten – Finanzierung, Hausgeld bei Wohnungen, Verwalter, Gärtner – jemand der sich kümmert. Und meistens muss auch noch Zweitwohnsitzsteuer bezahlt werden – und das nicht zu knapp: Die kann bei 5 bis 15 Prozent der marktüblichen Kaltmiete liegen. In Ferienregionen können es deutlich über 10 Prozent sein, auf Sylt 15 Prozent, Tegernsee 20 Prozent, Konstanz 25 Prozent. Nur wenn man ausschließlich vermietet, und das Ferienhaus wirklich nicht selbst nutzt, entfällt die Zweitwohnsitzsteuer. Und die Mieteinnahmen müssen natürlich auch versteuert werden. Dafür sind die Kosten aber absetzbar. Allerdings gelten hier strikte Regeln. Für die Absetzbarkeit verlangt das Finanzamt, dass man gewinnorientiert agiert. Eine Liebhaberei will der Fiskus nicht unterstützen. Hier sollte man vorab unbedingt den Rat des Steuerberaters einholen.

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